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Los precios de las viviendas ya eran altos cuando Ellen Harper, una arquitecta de software que vive en Atlanta, comenzó a buscar una casa en 2021. Pero ella no podría haber anticipado el rápido aumento en las tasas de interés al año siguiente, e incluso con un gran pago inicial, las nuevas matemáticas la hicieron sentir incómoda.

Sin embargo, este año ella tropezó con lo que parecía ser un portal hacia el pasado no tan lejano: listas de miles de viviendas que vienen con una hipoteca de tasa baja, la cual puede ser transferida del propietario existente a un nuevo comprador de vivienda, conocida como hipoteca asumible.

La Sra. Harper, quien está en sus 50 años, logró conseguir una de estas viviendas, cerrando hace dos semanas en una casa colonial de ladrillo de cuatro habitaciones en Fairburn, Georgia, con un pago mensual de $1,400. Es una cantidad que podrá pagar cómodamente en su jubilación gracias, en gran parte, a una tasa de hipoteca del 2.49 por ciento. Eso es menos de la mitad de la tasa actual del 7.09 por ciento en los préstamos a 30 años fijos, el tipo de hipoteca más popular.

¿Qué es una hipoteca asumible?

Asumir una hipoteca no es algún tipo de truco; es un beneficio incorporado en ciertas hipotecas respaldadas por el gobierno, siempre y cuando los nuevos propietarios califiquen. El proceso no funcionará para todos los posibles compradores porque hay varios obstáculos que pueden necesitar superar antes de poder reclamar las llaves, a menudo incluyendo un gran pago inicial. Para los vendedores de viviendas, puede ser anunciado junto con encimeras de mármol, para atraer a más compradores potenciales.

Encontrar una hipoteca asumible

Muchos profesionales del sector inmobiliario desconocen que las hipotecas asumibles, populares por última vez en la década de 1980, cuando las tasas de interés de las hipotecas superaron el 18 por ciento, son siquiera posibles. Pero a medida que las tasas de interés de las hipotecas continúan aumentando, la noticia se está difundiendo. Realtor.com, un sitio web de listado de viviendas, comenzó recientemente a etiquetar propiedades asumibles y hacerlas buscables. Y más empresas, desde operaciones pequeñas y autofinanciadas hasta startups como Roam, están aprovechando la oportunidad, compilando listas o mapas de propiedades elegibles y cobrando a los propietarios una tarifa para ayudarles a navegar por lo que puede ser un proceso de asunción lleno de nervios.

Se estima que 12.2 millones de préstamos, o el 23 por ciento de las hipotecas activas, son asumibles, según Intercontinental Exchange, una firma de datos y tecnología, aunque la mayoría de las hipotecas convencionales (que representan la mayoría de los préstamos existentes) no lo son. Es una característica incorporada en las hipotecas respaldadas por la Administración Federal de Vivienda, que son ampliamente utilizadas por los compradores de vivienda por primera vez, así como en las del Departamento de Asuntos de Veteranos.

El número de asunciones completadas es sólo una pequeña fracción de las ventas de viviendas, pero está creciendo. Se completaron más de 6,000 en 2023, un aumento del 139 por ciento respecto a 2022. Este año, ya se han completado 3,896 asunciones.

Varias estrellas necesitan alinearse al intentar asumir una hipoteca. Dado que muchas viviendas han apreciado rápidamente su precio, y los préstamos asumidos están parcialmente pagados, puede haber una brecha significativa entre el precio de compra y la hipoteca restante. Eso significa que los posibles compradores de viviendas pueden necesitar grandes pagos iniciales, o al menos poder calificar para una segunda hipoteca, que tendrá una tasa mucho más alta.

Otro obstáculo es encontrar un vendedor dispuesto a considerar tal oferta, y esperar que el servicio de hipotecas que tiene el préstamo, que recibe mucho menos que por una nueva hipoteca típica, procese la asunción de manera oportuna.

Roam: facilitando el proceso de asunción de hipotecas

Varias empresas nuevas están tratando de facilitar el proceso, incluyendo Roam, que recientemente recibió $ 3 millones en una inversión liderada por la empresa de capital de riesgo Founders Fund y Tony Xu, director ejecutivo de DoorDash, entre otros.

Roam dirige un sitio web similar al de Zillow, excepto que todas las listas, actualmente en 18 ciudades de siete estados, tienen hipotecas asumibles por debajo del 6 por ciento y son lo suficientemente grandes como para cubrir al menos la mitad del precio de compra.

La empresa se ha asociado con agentes de bienes raíces que conocen las hipotecas asumibles en los mercados donde opera. Sus coordinadores de transacciones llamarán al servicio de hipotecas, la empresa que administra el préstamo, hasta que se cierre el trato. La ayuda de Roam no es barata: cobra el 1 por ciento del precio de venta de la vivienda, por ejemplo, $ 4,500 en una vivienda de $ 450,000. Los compradores pagan sólo si se cierra el trato.

En el caso de la Sra. Harper, su corredor presentó su oferta cinco veces diferentes porque el vendedor y su agente de listado eran bastante escépticos. Fue entonces cuando su agente de bienes raíces, Kevin Hosner de Chapman Hall Realtors en Atlanta, se volvió creativo. Prometieron pagarle al vendedor $ 2,000 más si no cerraban dentro de 60 días. Roam usó eso como inspiración para una nueva garantía: si la asunción no se procesa dentro de 45 días, la empresa pagará la hipoteca del propietario de forma prorrateada hasta que se complete el proceso. En última instancia, la Sra. Harper pagó $ 357,000, con un pago inicial de aproximadamente $ 170,000.

"No quería obtener una mala hipoteca y estar en una situación de atadura donde todo lo que pudiera hacer fuera pagar la hipoteca", dijo la Sra. Harper. Encontró su casa a través de Roam, una startup que salió al aire en septiembre y que lista viviendas con préstamos asumibles de tasa baja y ayuda a los compradores en el proceso.

"Había otras casas, eran bonitas y todo", añadió, "pero opté por la tasa más baja que pude encontrar".